계약기간 남았어도 부동산경매 시작되면 전세금반환소송 가능
세입자는 부동산경매 시작되면 배당요구 신청해야
대항력 갖춘 세입자라면 낙찰자에게 전세금 돌려받기 가능

“전세 기간이 1년 더 남은 상황에서 거주 중인 빌라에 경매 절차가 진행된다고 합니다. 문제는 전세 기간이 아직 한참 남은 상태라 제 마음대로 계약을 해지할 수도 전세금반환소송을 제기하기도 어렵다는 겁니다. 하지만 이번 일을 계기로 채무 문제가 복잡한 집주인의 집에 더는 살고 싶지 않은데 당장 전세금을 돌려받고 나갈 방법은 없나요?”

엄정숙 변호사.
엄정숙 변호사.

빚더미에 앉은 집주인의 채무 문제에 마음고생 하는 세입자들이 수두룩하다. 계약 기간이 끝날 때 집주인이 채무 문제로 전세금을 돌려주지 않는다면 세입자가 대응할 수 있는 법 절차는 다양하다. 

하지만 아직 계약 기간이 많이 남은 상황에서 거주 중인 집이 경매로 넘어간다면 상황은 간단치 않다.

법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 “원칙적으로 세입자는 임대차 계약이 해지 되어야만 집주인에게 전세금을 돌려받을 수 있다”면서도 “다만 세입자가 돌려받을 전세금에 영향을 미칠 부동산 경매가 들어온다면 상황은 다르다”라고 설명했다. 

이어 “이 경우 전세 기간이 남아 있어도 세입자는 집주인을 상대로 전세금반환소송을 진행할 수 있다”고 조언했다.

‘전세금반환소송’이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났다.

전세금반환소송을 제기할 때 명심해야 하는 점은 소송을 제기할 근거다. 즉 소송을 제기하려면 임대차 계약이 해지되어야 하고 그 사유가 필요하다는 말.

만약 집주인의 채무 문제로 집이 경매로 넘어간다면 정당한 계약 해지 사유가 될까?

엄 변호사는 “부동산경매는 세입자가 돌려받을 보증금에 큰 영향을 미치기 때문에 법률상 임대차 해지 사유가 충분하다”고 말했다. 

이어 “세입자는 ▲내용증명 ▲전화 ▲문자메시지 ▲카톡 등을 통해 부동산 경매 사유로 임대차 계약 해지를 집주인에게 통보하고 집주인이 이를 확인하면 해지 효력이 발생한다”고 전했다.

그런데도 집주인이 계약 기간이 남았다는 이유로 전세금반환을 거부한다면 어떻게 대응해야 할까. 가장 확실한 방법은 전세금반환소송이지만, 소송이 부담스럽다면 다른 방법을 모색해야 한다.

대표적으로 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청하는 것이다. 배당요구종기일이란 경매가 시작되면 집주인에게 돈을 받을 사람들은 배당을 요구해야 하는데, 배당요구 마감일을 말한다.

엄 변호사는 “세입자가 계약 해지 통보까지 완료했다면 집주인에게 돌려받을 채권, 다시 말해 전세보증금이 있기 때문에 채무 관계에 있는 채권자로 인정된다”며 “세입자가 배당요구 신청을 하여 법원이 이를 수용한다면 부동산 경매에서 낙찰된 대금으로 채무변제 순위에 따라 전세금을 돌려받을 수 있다”고 설명했다.

반면 세입자가 해당 주택에 조금 더 머물러야 하는 사정이 있다면 어떨까.

엄 변호사는 “이 경우라면 배당요구 신청을 하지 않더라도 부동산 경매에서 새로운 낙찰자가 나타날 때까지 기다리는 방법도 있다”며 “부동산 경매에서 낙찰자는 새로운 집주인으로써의 지위를 승계받기 때문에 나중에 계약 기간이 끝나면 낙찰자에게 전세금반환을 요구하면 된다”고 귀띔했다.

한편 부동산 경매에 넘어간 집의 세입자가 배당요구 여부와 상관없이 명심해야 하는 사실이 있다. 세입자로서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는지 확인이 필요하다는 점이다.

만약 대항력을 갖추지 않은 세입자라면 선 순위 채권자가 아니기 때문에 전세금 돌려받기가 어려울 수 있다.

엄 변호사는 “세입자가 전입신고를 했다면 대항력은 갖춰진다”며 “다만 다른 채권자에게 근저당이 잡히기 전 전입신고를 하였는지, 이미 근저당이 잡힌 부동산과 계약한 후 전입신고를 했는지 확인하는 게 중요하다”고 당부했다.

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